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“十大开发商正在集体调整中”靠谱吗? [复制链接]

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根据《2008年中国房地产上市公司测评报告》,对2007年沪、深、大陆在港房地产上市公司进行综合分析后,评定中国十大上市开发商(基本上也就是中国十大开发商)分别是:万科、中海、碧桂园、富力、世贸、华润置地、保利、合生创展、远洋、雅居乐。2008上半年,在国内外因素影响下,在房地产市场运行规律要求下,中国房地产出现大幅调整,重点城市成交量大幅萎缩,房价波动异常。作为房地产市场中坚力量的开发商,尤其是品牌和实力居前的十大开发商表现如何,对房地产市场走势起着导向性作用。

2008上半年,万科实现营业收入172.6亿元,净利润20.6亿元,同比分别增长55.5%和23.6%。实现销售面积265. 8万平方米,销售金额241.3亿元,同比分别增长15.0%和38.1%,市场份额由去年同期的1.9%增长到2.7%。1-7月份,公司累计销售面积301.8万平方米,销售金额272.4亿元,分别比上年同期增长7.6%和28.9%。

万科依然大幅领先,保持中国房地产的龙头地位,但面对房地产整体调整,万科亦难以幸免,主要体现各项指标增幅明显放缓甚至负增长。1-7月,万科实现销售面积、销售金额分别比上年同期增加11.65%、51.94%、147.1%、39.3%、-5.5%、-38%、-27%和11.72%、70.65%、227.5%、73.5%、13.4%、-22.8%、-15%。4-7月,万科销售一路下滑。另外,鉴于市场形势,万科调整开竣工计划,预计全年开工面积为683万平方米,较年初计划减少165万平方米,竣工面积586万平方米,较年初计划减少103万平方米。上半年房地产业务毛利率约为29.23%,同比减少4.63个百分点。2008全年,万科形势并不乐观。

2008上半年,中海累计实现房地产销售面积147万平方米,同比增长58.3%,累计销售额158.1亿港元,同比增长84.9%。2008年6月份,实现销售面积50.2万平方米,同比增长165.4%,实现房地产销售额45.6亿港元,较去年同期增长204.9%。从销售角度看,中海的表现明显好于万科,也是上半年十大开发商中表现最出色的,其中原由值得研究,但中海在深圳项目明显降价是不争的事实,其中特区外最低价也是中海创下的。

保利上半年实现营业收入和净利润分别为53.81 亿元和10.34 亿元, 比上年同期分别增长156.40%和272.18%。1-7月,实现销售面积146.62万平方米,同比增长38.14%;实现销售认购金额118.09亿元,同比增长30.5%。1-6月公司实现销售面积131.4万平方米,同比增长39.42%;实现销售认购金额106.99亿元,同比增长34.53%,完成全年计划销售额240亿元的44.6%,超越碧桂园、富力、世贸、华润置地,居十大开发商第三位。对比相关数据,保利销售增长有放缓的趋势。

截止6月8日,碧桂园合同销售额约70亿港元。富力今年计划销售240亿元,其中上半年85亿元,富力今年上半年销售金额为人民币80亿元,较管理层预期低约8%。碧桂园与富力上半年销售额大体相当,增长较上年放缓,鉴于两者销售主要来源于全国房地产的重灾区—珠三角区域,全年业绩增长堪忧。

世茂上半年合约销售额为43.81亿元,较去年同期增加41.7%,只有今年170亿目标的25%;合约销售面积则为43.4万平方米,同比增长51.6%。合生创展前5个月中的销售金额达到30亿元,其合同销售收入与去年同期持平。世茂房地产与合生创展半年销售金额相近,但与全年目标或去年销售相比,表现差强人意。

华润置地、远洋、雅居乐尚未有公开的销售或经营业绩讯息,估计业绩不会好过前面的开发商,这也符合国内“报喜不报忧”的特点,但调整是难免的。

覆巢之下,安有完卵。中国十大开发商当前的业绩表现类似两年前的美国十大开发商。如今美国十大开发商已集体亏损,中国能幸免吗?

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